大阪の不動産のことなら、司法書士事務所による【不動産会社紹介サービス 不動産会社情報】   平成22年12月2日
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不動産会社を通さず、個人で土地や
建物を売買してもいいの?

 不動産会社を通さずに売買契約をしても、もちろん法律的には何の問題はありません。個人間で売買契約をする場合には、トラブルが発生する危険性が大きいので、次のような事項に注意しながら進めていきましょう。
 個人的には、不動産取引は甘くはありませんので、不動産会社を通すのがベターだと思います。契約書の作成や重要事項の調査のみをお願いすることも不可能ではありませんので、不動産会社に相談してみてもよいでしょう。大阪近辺であれば不動産会社を紹介しますので、お気軽に一声おかけください。


1.不動産取引する前に最低これだけはチェック!
(1)本当の売主?
 他人の所有なのに自分の所有物と偽って、売却にかけるようなことになっていませんか?
 所有者がすでに第三者に売却済みであっても、登記名義を移していない場合登記名義人だからといって所有者であるとは限りません。

(2)登記簿謄本の確認をしましょう!
 登記簿謄本を法務局で取得して、土地、建物の権利関係を確認しましょう。売主名義の不動産であるか、銀行ローンの抵当権だけなのか、サラ金等の(根)抵当権、仮登記、差押、仮差押がないかなど必ず確認しましょう。

(3)権利証はちゃんとありますか?
 事前に、権利書があるかを確認しておきます。もし、ないなら、権利書に代わる本人確認情報というものを司法書士が本人と面談し作成してもらわないといけません。
 売買契約締結時には権利証は必要ありませんが、個人間売買では確認しておいた方が良いでしょう。

(4)私道負担
  私道が有る場合はどの部分なのか、何uなのかを確認しておく必要があります。道路が隣地の人たちと共有になっている場合も多いのです。持分があるのかないのかも必ず確認しましょう。

(5)道路幅員と計画道路の確認
 幅員4m以上の道路に2m以上接していることが建築又は建て替えする為の最低条件です。
 現状道路であっても、それが建築基準法上の道路であるかどうか市役所で確認しましょう。
 特に一戸建てや、土地の売買の時は、その物件が計画道路にかかっていないかを必ず確認しておきましょう。計画道路には20年も30年も前に計画だけ決定しているが、実行が未定なものと、既に事業決定しているものがあり、それぞれ建築上の制限が有ります。
 計画道路にかかっている物件は住宅又は住宅地としては不向きですし、土地の評価も計画道路内の物件は市場性に欠けるため低くなることを覚えておきましょう。
2.売買契約書の作成にあたって
 トラブルの多くは売買契約書に記載されていない事が原因で起こります。
 話し合いの中ででてきた事項を難しい法律用語ではなく、分かりやすく記載しお互い確認して捺印する事が大切です。契約した後で、言った、言わないという事がないように細かいことでも記載するようにしましょう。
 一般的に定型の売買契約書を利用して売買契約を締結すると思いますが、空いたスペースに手書きで追記しておくといいでしょう。
 以下に、その代表的なものを記載しておきます。
 
(1)ローン特約
 買主の利用予定のローンが却下された場合、契約を無条件で白紙解約し、すでに受け取った手付金等を無利息で売主から買主に返却する旨を必ず記載しましょう。

(2)引き渡し時期について
 個人売買の場合は売買契約と決済、引き渡し、所有権の移転登記を同時にするのがいいでしょう。
 手付け契約の場合は残代金決済時同時に引き渡しをするのが一般的でしょう。
 居住中の時は引っ越しが完全に終了してからの支払と引き渡しを明記しておいた方がいいでしょう。

(3)公租公課の起算日
 固定資産税等や管理費などは年の途中で引き渡しをする場合、どの時点までを売主の負担にし、どこから買主の負担になるのかを決めて日割計算するのが一般的です。
 一般的に名古屋以西では4月1日、関東では1月1日が多いようです。

(4)瑕疵担保責任の期間について
 不動産には外見で見ただけではわからない瑕疵が有る場合があります。土台や基礎部分の腐朽、シロアリ被害、雨漏り等。引き渡しを受けた後にこれらを発見した時にその修理や保証はいつまで売主が責任をもつのかその期間を契約書で決めておきます。
不動産業者が売主でなく個人が売主の場合は一般的に2か月程度とする場合が多いです。