大阪の司法書士 行政書士 コンサルによる法律総合情報サイト (大阪府大東市住道) 平成26年8月21日
不動産登記費用の相場
相続 売買 新築など
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関西あおぞら合同事務所
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不動産登記費用 登録免許税の
計算の仕方


1.登記「費用」の種類

 登記は大きく分けて、不動産登記と商業登記に分かれています。したがって、登記費用も不動産登記と商業登記の2種類で仕組みが違います。
 不動産登記とは土地や建物に関する登記で、商業登記とは会社に関する登記です。例えば、家を買ったり、相続したり、銀行でローンの借換をしたり・・・ということに関係する登記は不動産登記になります。また会社の役員変更や、新株発行などは商業登記の範囲となります。
 このページでは不動産登記、不動産登記費用について解説します。

登記費用不動産登記費用の相場を公開! 相続登記の費用もあり
登記費用司法書士への報酬! あなたの費用は高すぎませんか?

2.「不動産登記」の種類って、どんなのがあるの?

 不動産登記の代表的な種類を紹介します。
■所有権移転登記
 不動産の登記名義を変更するための登記です。不動産の売買や相続、贈与を受けたときに必要となります。
■所有権保存登記
 不動産の登記名義を最初に記録する登記です。建物を新築した場合に必要となります。
■登記名義人表示変更登記
 所有者の住所や姓名が登記簿上と異なっている場合必要な登記です。引っ越し等での変更がその例ですが、行政機関の住居表示実施により住所が変更となっている場合もあります。「印鑑証明書または住民票の住所」と「登記事項証明書の住所」とをご確認下さい。
 この登記はいつまでにしないといけないという期間制限はありませんが、変更をしないと登記簿上の所有者からの申請とみなされず、所有権移転登記や抵当権設定登記ができません。
■抵当権抹消登記
 住宅ローン等が完済して該当の不動産の担保が解消された場合などにする登記です。また不動産を売買する場合、売主は通常、買主に負担のない完全な所有権の提供をする義務がありますので、住宅ローン等で抵当権が設定されている場合は、所有権移転と同時かそれまでに抵当権抹消をする必要があります。
■抵当権設定登記
 住宅ローン等を利用して不動産を購入する場合、所有権移転と同時に抵当権設定を申請することになります。
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3.不動産登記の費用

 登記費用は以下の二つから構成されています。
(1)登録免許税や登記事項証明書(登記簿謄本)取得などの実費
(2)司法書士への報酬(別途消費税がかかります)

4.登録免許税などの実費について

■登記事項証明書(登記簿謄本)
 登記事項証明書とは、不動産登記簿の登記簿謄本のことで、不動産の権利関係が確認できるものです。法務局で1通600円の収入印紙を添付して申請すれば誰でも入手することができます。当事務所では例えば売買による所有権移転の場合は、@調査 A取引当日の調査 B登記終了後の3回、登記事項証明書を取得します。3回も取得する目的は以下の理由からです。
(ア)調査 → 現在の権利関係の確認や、登記申請書作成するため。
(イ)取引当日の調査 → 取引の安全を守るため、権利関係が以前調査した状態から変更がないか、再度確認する。
(ウ)登記終了後 → 申請した登記内容が正しく登記事項証明書に記載されているかを確認し、依頼人に登記の完了を報告する。
 土地1筆、建物1戸の売買の場合、計6通の登記事項証明書を取得することになります。
また、売買と同時に抵当権の設定も申請した場合、B登記終了後 の登記事項証明書は買主用と、設定した銀行用の土地・建物各2通ずつ必要となるので、計8通となります。

■住民票などの証明書
1.住民票、戸籍謄本
 住所の変更があるときや、相続登記の際に必要です。住民票は市区町村によって異なりますが1通200〜400円程度、戸籍謄本は1通450円です。
2.不動産評価証明書(固定資産課税台帳)
 所有権移転登記の際の登録免許税計算に必要です。
3.住宅用家屋証明書
 登録免許税の軽減を受ける際に必要な証明書です。1通1,000〜1,300円(市区町村により異なる)です。
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■登録免許税とは
 登録免許税とは登記を行うときにかかる税金のことで、税率は登録免許税法に定められており登記の種類により税率はさまざまです。司法書士が登記の際に申請書とともに収入印紙で法務局に納めます。それぞれの税率は登録免許税法に定められていますが、代表的なものは以下のとおりです。

登記の種類・
原因
税   率 住宅に係る軽減措置
(S59.4.1〜H27.3.31)
所有者の住所や氏名の変更など 1,000円×不動産の個数
所有権の
移転
売買 課税標準額の2.0%
※H27.3.31まで土地の特例税率は1.5%
住宅用の家屋のみ課税標準額の0.3%。(住宅用家屋の要件は、※住宅に係る軽減措置を参照ください。)
※認定長期優良住宅の場合の建物は0.1%
相続 課税標準額の0.4%
贈与 課税標準額の2.0%
所有権の保存
(新築建物)
課税標準額の0.4% 課税標準額の0.15%
※認定長期優良住宅の場合の建物は0.1%
抵当権・
根抵当権
設定 債権額・極度額の0.4% 債権額・極度額の0.1%
※認定長期優良住宅の場合も建物は0.1%
抹消 1,000円×不動産の個数
ただし、同一申請なら2万円まで

※課税標準額とは、土地や既存の建物の場合は固定資産課税台帳の価格を指します。
課税標準額はその土地の1月1日現在の市町村が発行する固定資産課税台帳の証明書で確認することができます。

※新築建物の所有権保存登記の際は、固定資産課税台帳に価格が登録されていません。この場合は、各地域毎に定められた「新築建物価格認定基準表」で課税標準額を計算します。

住宅に係る軽減措置について
 自己の居住用に家屋を新築または取得した場合で、所有権の保存・移転登記、住宅ローン等の利用で抵当権設定登記をする場合、該当登記に係る登録免許税が軽減されます(平成27年3月31日までの措置)。原則として床面積50u以上、築年数が木造等の非耐火建築物で20年以内、鉄骨鉄筋コンクリート造の耐火建築物で25年以内の居住用家屋が対象となります。登記の際に、役所が発行する住宅用家屋証明書を申請書に添付します。古い物件でも新耐震基準を満たしている場合は軽減の適用がある場合があります。

※区分建物(マンション)の場合で「敷地権」の登記がされているとき、土地の権利(所有権の共有持分など)については建物についての登記をすることで、買主名義による保存登記、移転登記などが省略されます。しかし、登記は省略されてもその分の登録免許税が免除されるわけではありません。
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■登録免許税の計算例
〈例〉固定資産課税台帳の価格が、3,722,400円の区分建物と6,825,500円の土地(敷地権)を購入するする場合
【課税標準額の計算】
 (固定資産課税台帳の価格)
  (区分建物)    (1,000円未満切り捨て)
  3,722,400円  →  3,722,000円 
               (課税標準額)
  (敷地権)     (1,000円未満切り捨て)
  6,825,500円  →  6,825,000円 
               (課税標準額)
【登録免許税額】
  (課税標準額)    (税率)      
  3,722,000円  × 2.0%  =   74,440円
  6,825,000円  × 1.5  =  102,375円
                                  (100円未満切り捨て)
    74,440円 + 102,375円 = 176,815円 →  176,800円 
                                (登録免許税額)
※H24.4.1〜27.3.31まで土地の特例税率は1.5%になります。

5.司法書士への報酬

 かつては統一報酬基準が定められていましたが、規制緩和の流れを受けて撤廃され、現在は原則自由となり、司法書士によって報酬に大きな開きが出ているようです。しかし、自由化されたからといっても値段には必ず適正価格があり、自由競争の市場の中で決まっていきます。ただ、登記を依頼される方にとって適正価格がいくらなのか見極めることは難しく、司法書士が提示する費用が高いか安いか分からないまま依頼されているのが実情ではないでしょうか。かつての統一報酬規定とほぼ同一基準の当事務所の報酬基準を下記に掲載しておきます。
不動産登記費用セカンドオピニオン【司法書士報酬・登記費用見積もり診断】

■登記費用の内訳(売買の場合)
 
登記費用は売買契約書で原則買主が負担することとし、不動産を売り渡すにあたり、抵当権の抹消登記や所有者の名義変更、登記原因証明情報の作成費用は関西においては売主が負担し、関東においては買主が負担するのが通例のようです。

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<買主の場合>
種  別 報酬額 登録免許税・印紙等
所有権の移転 売買、贈与
(マンション
除く)
24,330円〜
不動産の個数、評価額により計算。
>>移転登記の詳細
登録免許税は、司法書士事務所で金額が原則変わるkとはありません。
登記事項証明書取得の印紙代等は若干変動いたします。
マンションの
売買、贈与
37,280円〜
不動産の個数、評価額により計算。
>>マンション登記費用の詳細
所有権の保存(新築建物) 14,510円〜
不動産の個数、評価額により計算。
>>保存登記費用の詳細
抵当権設定 27,450円〜
不動産の個数、評価額により計算。
>>抵当権費用の詳細
立会費用 20,000円〜 売主の立会費用と合算して、課税標準額の0.1%を目安として計算。最低金額が2万円。
登録免許税軽減証明書
(減税証明)
12,000円 1,300円
登記事項証明書の取得 1,000円×通数 500円(または600円)×通数
登記事項のネット閲覧 1,000円×通数 337円×通数
日当・オンライン申請・
通信交通費
10,000円〜(申請法務局により異なります)

◆当事務所は可能な限りオンライン申請して、登録免許税の軽減が適用されるようしています。◆取引日の事前確認用の登記事項証明書取得の印紙代は、インターネット登記情報提供サービスを利用しているため337円計算となります。◆「受領証作成・授受」や「事前調査」費用がかかる場合があります。

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<売主の場合>
種  別 報酬額 登録免許税・印紙等
住所・氏名の変更など 8,140円〜
不動産の個数により計算。
>>住所氏名変更登記の詳細
1,000円×不動産の個数
司法書士事務所で金額は変わりません。
抵当権抹消 9,700円〜
不動産の個数により計算。
>>抵当権抹消登記費用の詳細
登記原因証明情報 9,500円
立会費用 10,000円〜 課税標準額で変動。買主の立会費用と合算して、課税標準額の0.1%を目安として計算。
最低額が10,000円。
登記識別情報の
事前確認
1,000円×通数 300円×不動産の個数
通信費・交通費 500円〜

◆売主側のみの代理申請の場合、通信交通費5,500円〜と、登記事項確認実費337円×通数が加算されます。◆(根)抵当権抹消書類の確認および受け取り、差押の取下げ確認等に日当がかかる場合があります。


<売主が不動産の登記済証・登記識別方法を紛失した場合(別途加算)>
種  別 報酬額
本人確認情報
の作成
基本料金 30,000円〜
(不動産の評価額や個数、所有者の人数により変動します。
ご自宅等に出張する場合(別途加算) 10,000円
前住所等の調査が必要な場合(別途加算) 10,000円

<相続登記費用>
種  別 報酬額 登録免許税・印紙等
相続登記
(所有権の移転)
32,590円〜
不動産の個数により計算。
>>相続登記費用詳細
司法書士事務所で金額は、原則変わりません。
相続関係説明図 14,250円〜 相続人が多い場合は、別途加算いたします。
遺産分割協議書 4,750円〜
戸籍・住民票等の
取得
2,500円×通数 実費(現在戸籍:450円、改正原戸籍等:750円、住民票:200円〜、郵送費など)
登記事項証明書の取得 1,000円×通数 500円(または600円)×通数
登記事項のネット閲覧 1,000円×通数 337円×通数
日当・交通費・通信費 10,000円〜(申請法務局により異なります)

◆当事務所は可能な限りオンライン申請して、登録免許税の軽減が適用されるようしています。◆「受領証作成・授受」や「事前調査」費用がかかる場合があります。


<平成25年4月現在>

登記費用不動産登記費用の相場を公開! 相続登記の費用もあり

抵当権・根抵当権抹消サービスB不動産登記費用セカンドオピニオン
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